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「マンションをフルリノベーションしたら、結局いくらかかるの？」「予算はどれくらいオーバーする？」「工事中はどこに住む？」――リノベーションを考え始めると、気になるのはやっぱりお金と期間ではないでしょうか。
我が家は2019年に、築15年・75平米・3LDKの自宅マンションをスケルトン状態からフルリノベーションしました。この記事では、建築事務所との出会いから完成まで約10か月の記録をもとに、見積書と請求書の金額、工事以外にかかった費用、スケジュール、住んでみて後悔したことまで、実際の数字ですべて公開します。
結論：総額は約1,057万円、期間は約10か月（工事は約2か月）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| リノベーション工事費（最終の請求額） | 10,350,000円 |
| 引っ越し（往復・サカイ引越センター） | 179,280円 |
| トランクルーム2部屋・2か月 | 37,310円 |
| 工事中の仮住まい | 0円（実家） |
| 合計 | 約1,057万円 |
※工事中に実家の近くで借りた駐車場代は含めていません（金額の記録が残っていないため）。
予算1,000万円に対して、見積もりはどう動いたか
| 時期 | 段階 | 金額 |
|---|---|---|
| 2018年5月 | 予算（住宅ローンとは別の自己資金の上限） | 1,000万円 |
| 2018年10月 | 初回の見積もり（見積もり公開の記事） | 1,039万円 |
| 2018年11月 | 契約時の見積もり（契約の記事） | 1,045万円 |
| 2019年3月 | 最終の請求額（追加変更工事13万円を含む） | 1,035万円 |
初回の見積もりは、建築士さんが「やや良いグレード」で設備を仮に選んだ内容だったため、最初から1,000万円を少し超えていました。そこから設備を1つずつ見直していき、途中でコンセントのシリーズ変更やワークスペースの吊戸棚といった追加もありましたが、最終的には契約時より10万円安い1,035万円に収まりました。結果として、予算オーバーは35万円ほどでした。
ここからは、最終の請求書の内容を項目ごとに紹介します。
75平米、3LDK、築15年のマンションをフルリノベーションした場合の費用
内装の仕様や採用する設備のグレードなどにより異なってきますが、我が家のフルリノベーションに掛かった金額は次の通りです。
- 解体工事…615,000円
- 住設工事…2,760,300円
- 造作工事…2,370,000円
- 建具 別注家具…1,229,000円
- 内装工事…468,175円
- 雑工事…1,112,560円
- 諸経費…900,000円
- 追加変更工事…130,000円
小計 9,585,035円
消費税（8%） 766,802円
－1,837円
合計 10,350,000円
それぞれの内訳をご紹介していきます。
解体工事 615,000円
その名の通り、住宅内をスケルトン状態にするための解体工事にかかる費用です。
内訳は次の通り。
- 解体撤去工事…270,000円
- 上記搬出処分費…345,000円
住設工事 2,760,300円
住設とは「住宅設備」の略で、キッチン、バス、トイレ、洗面所、給湯器、エアコンなどの設備を指します。
内訳は次の通り。
キッチン工事
当時の見積もりの詳細はこちら：見積もり書の内容1-1：システムキッチンはリクシルの「アレスタ」
- システムキッチン リクシル アレスタ 食洗器なし…931,000円
- 上記搬入施工費及びキャビネット加工費…98,000円
- 上記用タイル工事…91,000円
システムキッチンはリクシルの「アレスタ」を採用。
システムキッチンをコの字にレイアウトしてもらうよう、キャビネットに加工をしてもらいました。
また、キッチンの壁一面に、いわゆる「サブウェイタイル」を貼ってもらったため、その施工費も発生しています。
浴室工事
当時の見積もりの詳細はこちら：見積もり書の内容1-2：浴室はリクシルのシステムバス「リノビオ」1216
- システムバス リクシル リノビオ1216…494,900円
- 上記搬入施工費…68,200円
リノビオの後ろに書かれた数字「1216」はユニットバスのサイズを表しています。この場合だと120cm×160cmということ。
グレードはもちろん、このサイズによっても金額は異なってきます。
洗面所工事
当時の見積もりの詳細はこちら：見積もり書の内容1-3：L.C.シリーズの洗面化粧台とアレスタの吊り戸棚
- 洗面化粧台 L.C. W1200 扉ホワイト…231,000円
- 収納別注家具 天板 吊戸等 扉ホワイト…120,000円
- 上記搬入施工費…30,000円
- 扉交換…115,000円
パウダールームのテイスト統一のため、洗面化粧台および吊り戸棚の扉を標準のものから別のデザインのものへ交換してもらいました。「扉交換」の費用はそのために発生しています。
トイレ工事
当時の見積もりの詳細はこちら：見積もり書の内容1-4：トイレはリクシル アメージュAZ
- リクシル リフォレI型…181,200円
- 編入施工費…25,000円
- 防止パン工事 水栓共 材工共…25,000円
- ガス工事…100,000円
- 給排水工事…250,000円
費用を抑えるため、もともと使っていたウォシュレットを使い回そうかと考えていましたが、他の箇所がキレイに生まれ変わっていくのに、便座だけ前のままというのも段々とイヤになってきて、最終的には新調することにしました。笑
造作工事 2,370,000円
大工工事
- 玄関廊下…370,000円
- 子供部屋…275,000円
- 寝室…250,000円
- LDK…580,000円
- 洗面脱衣場・トイレ…230,000円
フローリング工事
- ダイケン ハピアオトユカL45銘木柄 床暖対応（59平米）…590,000円（単価10,000円）
- 上記用無垢輸入巾木（白仕上げ）（50メートル）…75,000円（単価1,500円）
我が家のフルリノベーションにおいて最も象徴的なパーツとなっているのが、この白の巾木。モールディング加工が施されているもので、輸入建材でした。
建具 別注家具 1,229,000円
木製建具
- FIX建具+アクリル 2台引分戸…195,000円
- 寝室 引き戸…39,000円
- 廊下収納 引違戸 幅広 2枚…90,000円
- 洗面 引戸…39,000円
- トイレ開戸…39,000円
- 子供部屋 開戸…39,000円
- 玄関収納 折戸 輸入ルーバー改造…110,000円
- 押入 折戸 輸入ルーバー改造…110,000円
寝室上部にアクリル窓…10,000円
上記枠材及び金物…385,000円
上記搬入施工費…100,000円
ワークスペース
上記搬入施工費…55,000円
ワークスペース・ストックスペース内可変棚及び金物
上記搬入施工費…18,000円
室内窓の造作や、一部の収納に輸入建材のルーバー扉を採用したことで費用が高くなっています。。
内装工事 468,175円
クロス工事
- 玄関廊下…64メートル 80,000円（単価1,250円）
- 子供部屋…45メートル 56,250円（単価1,250円）
- LDK…157メートル 196,250円（単価1,250円）
- 洗面脱衣所・トイレ…49.5メートル 61,875円（単価1,250円）
クッションフロア工事
- 洗面・トイレ…58,000円
廃材処分費…15,800円
雑工事 1,112,560円
- 電気工事 配線工事 分電盤再利用 ダウンライト5台込み…345,000円
- 塗装工事…270,000円
- フロアタイル工事 玄関土間…50,000円
- 床暖房工事 ガス式カワック新調 給湯器は別途…392,560円
概算見積もり。解体時に施工範囲最終決定とする。 - 簡易清掃…55,000円
フルリノベーションを実施するタイミングで、狙ったかのように給湯器が壊れたため新調する羽目に。
建築事務所に手配をお願いするよりも自分たちで用意した方が安いと言われたので、ネットで販売と取り付けを行っている業者を探しました。
上記の金額には含めていませんが、給湯器まわりで掛かった費用は下記の通りです。
給湯器 ノーリツ24号…250,000円
リモコンRCJ112…29,700円
副資材…14,220円
交換取り付け…30,000円
諸経費 900,000円
内訳はありませんでした。
追加変更工事 130,000円
- コンセント シリーズ変更差額…65,000円
- ワークスペース吊戸…65,000円
全ての要素が一旦決まったあとでも、工事を進める中で「やっぱりここはこうが良い」ということが出てくると思います。
タイミングが問題無ければ、あとからでも要素の変更は可能です。
■合計 10,350,000円
以上、要素ごとに詳細に紹介したので、何にいくらくらい掛かったのかが何となくでもお分かりいただけたかと思います。
施工会社によって異なると思いますが、我が家の場合はまず前金として今回の工事費の半分を支払い、リノベーション完了後の引き渡し時に残りの半分を支払うということになっていました。
工事を進めるうちに、当初の予定から変更を掛けていくことも出てくると思いますが、変更が発生した箇所については、残りの半分の金額の部分で調整することになります。
依頼したのは近隣エリアにあった建築事務所。
この建築事務所の過去の施工事例が自分たちの好きなテイストだったため依頼したのですが、どちらかといえば「こだわり」の内容になっている箇所があるため、少し高めの費用になっていると思います。
システムキッチン、洗面化粧台、トイレなどの設備のグレード自体はミドルレンジのものを選んだのでその点では費用を抑えられていますが、内装全体の雰囲気に関わる建具や別注家具のところで費用が上がった結果となっています。
どこまでこだわるかによって費用が大きく変わりますので、「落としどころ」、「妥協点」を持つことも必要になってきます。
工事以外にかかったお金
見落としがちなのが、工事期間中の暮らしにかかるお金です。我が家は工事期間の約2か月、家族は実家にお世話になり、荷物はトランクルームに預けました。
- 引っ越し：3社で相見積もりを取り、サカイ引越センターに決定。1月の往路は55,080円、引っ越しシーズンの3月の復路は124,200円でした（引っ越しの見積もり金額を公開）
- トランクルーム：3.3畳と4.9畳の2部屋を2か月借りて37,310円（トランクルームの料金公開）
- 仮住まい：マンスリーマンションも検討しましたが、数か月だけと割り切って実家へ
3月の引っ越しは料金が2倍以上になりました。工事の完了時期を決めるときは、引っ越しシーズンと重なるかどうかも意識しておくと費用を抑えられます。
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スケジュール：出会いから完成まで約10か月
| 時期 | やったこと |
|---|---|
| 2018年5月 | 建築事務所と出会い、初めての打ち合わせ（出会い・初回の打ち合わせ） |
| 2018年7〜8月 | 間取りの提案と打ち合わせ。3つのプランを比べて決定（最初の提案・3パターンの比較） |
| 2018年10月 | 見積書が届き、設備を1つずつ確認。ショールームで実物をチェック（見積もり公開・ショールーム見学） |
| 2018年11月 | 工事の契約。引っ越し業者とトランクルームを手配（契約） |
| 2019年1月 | 着工。管理組合への申請と、上下左右の住戸へのあいさつ（工事スタート） |
| 2019年3月 | 完成・引き渡し（ビフォーアフター） |
| 約1年半後 | 一年点検。ルーバー扉のアク、壁紙の浮き・破れを無償で補修（一年点検） |
打ち合わせに約半年、工事に約2か月かかりました。これからフルリノベーションを考える方は、引っ越しの準備なども含めて、工事の前後にそれぞれ1か月ほど余裕を見ておくと安心です。
1,000万円のスケルトンリフォームでできたこと・できなかったこと
できたこと：キッチンのレイアウト変更（ペニンシュラ型）、室内窓の設置、玄関の土間スペースの拡張、パウダールームの造作家具、モールディングで海外風の内装に
できなかったこと：構造上取り除けない段差や梁、水回りの大きな位置移動、共用部（窓サッシや玄関ドアの外側など）の変更
住んでみて後悔したこと
- 寝室と浴室を壁一枚で隣り合わせにしたため、お風呂の音が響く（寝室と浴室を隣接させるべきではなかった）
- クローゼットの壁紙は、思い切って花柄など派手なものにしても良かった（クローゼットの壁紙）
- お任せで付けてもらったピクチャーレールが、だんだん気になってきた（ピクチャーレール）
大きな失敗はありませんでしたが、「音」と「細かな仕様をお任せにした部分」は、住み始めてから気になってきました。間取りを決める段階で、寝室と水回りの位置関係はぜひ確認してください。
▶ 住んで7年たって気づいた後悔6つと「やり直すならこうする」は、こちらにまとめました：築15年マンションのフルリノベで後悔したこと6つ｜住んで7年、やり直すならこうする
フルリノベーションの費用を安くする方法
こだわりをキープしながらも、費用を安くするためのポイントというのがいくつかありますので、順に紹介します。
設備のメーカーにはこだわらない
どうしても譲れない「このメーカーのこのシステムキッチンが良い！」と言うことが無ければ、設備のメーカー選びは柔軟にいきましょう。
メーカーに加え、各設備のグレードについても必要なものが揃っているラインはどこか、ということを見極めれば、無駄に高いグレードを選ぶ必要がなくなると思います。
メーカーの掛け率を知る
フルリノベーションを依頼する会社によって、メーカーとのつながりの強さが様々です。
国内の大手メーカーであれば、一定の割引率のもとでつながっていると考えられます。
私たちが依頼した建築事務所は、リクシルの製品であればカタログ価格から40～50%OFFになりました。
このように、各メーカーの掛け率があることを知っていれば、カタログに掲載された価格（定価）をそのまま支払うわけではない、と心構えが出来ますね。
というか、そもそも定価って何なんでしょうね…。
施主支給にする
言葉の通りですが、自分たちで準備する、ということです。
我々の例で言うと、上にも書いたように給湯器の件などが挙げられます。
建築事務所側にすべてを準備してもらうのではなく、自分たちでも手配することで費用を浮かせられるケースがあります。
部品レベルの細々としたものでもそうです。
そもそも提携先のメーカーのカタログを見ても気に入るものが載っていなければ、自分で探すしかありません。
これは価格との兼ね合いも大きくなってきますが、我が家の場合だと、収納の引き出しの取っ手やトイレットペーパーホルダー、タオルハンガーなどは自分たちでネットで購入し、施主支給としました。
住宅ローン減税制度を利用
リノベーションの内容によっては減税制度を利用して、結果的に費用を抑えられるという可能性もあります。
減税のためにリノベーション内容を変更するというのは少し違うかもしれませんが、結果として減税対象となる内容なのであれば使わない手はないですね。
投資型減税
下記のような一定の条件を満たすリフォームが対象となる減税制度。
・耐震
・バリアフリー
・省エネ
・同居対応
・長期優良住宅化(耐久性向上）
「耐震」と「バリアフリー」など、複数の条件を満たす場合は、この制度の併用も可能。
その一方で「耐震」と「長期優良住宅化」は併用できないなどのケースもあり。
また、「耐震」のリフォームを行った際は、下記に紹介するローン型減税または住宅ローン控除との併用も可能。
ローン型減税
返済期間5年以上のリフォームローンを借りて行う、リフォームに対し、「バリアフリー」「省エネ」「同居対応」「長期優良住宅化」の、一定要件を満たすものが対象。こちらも要件の組み合わせによっては併用も可能。
住宅ローン減税（住宅ローン控除）
返済期間が10年以上となるリフォームローン等を借りて行うリフォームが対象。
また、「リフォーム後の専有面積が50平米以上」や「リフォームの工事費が、補助金を除いて100万円を超えていること」などの条件あり。
詳細は国土交通省 「すまい給付金」ページをご覧ください。
http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/investment.html
まずは自分の家だといくらになるか、プランと見積もりをもらってみる
我が家の場合は1社の建築士さんにお任せしましたが、振り返ると、最初の段階で複数の会社からプランと見積もりをもらって比べておけば、金額の相場感をもっと早くつかめたと思います。
これからリノベーションを考えている方へ
ネットで要望を伝えるだけで、複数のリノベーション会社から間取りプランや見積もりをまとめて取り寄せられるサービスがあります。依頼は無料なので、まだ本格的に動くか決めていない段階でも、相場観をつかむ材料になります。
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まとめ
我が家のフルリノベーションは、工事費1,035万円、引っ越しなどを含めた総額で約1,057万円、建築事務所との出会いから完成まで約10か月でした。予算の1,000万円に対して、オーバーしたのは35万円ほどです。
実際の費用を算出してもらった際に「これは高すぎる！」となる場合には、設備のグレードを落としたり、上に書いたような「費用を抑えるテクニック」を利用して、少しでも満足のいくフルリノベーションに近づけてください。
リノベーションの相談先を探している方へ
まずは複数社のプランと見積もりを並べて比べるのがおすすめです。デザインの好みが合う会社に1社ずつじっくり相談したい場合は、いくつかの質問に答えるだけで近くのリノベーション業者を探せるサービスもあります。
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当ブログのトップページでは、我が家のフルリノベーションの様子を時系列に沿った目次を用意しています。よろしければご覧ください。